Com alta na procura e oferta de serviços de alugueis por temporadas, a Justiça teve que se posicionar a partir das demandas sobre o entendimento legal desse tipo de prática. Na última semana, a segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que a utilização de imóveis em condomínios para a celebração de contratos de estadia de curta temporada, como na plataforma Airbnb, exige que a destinação das unidades tenha sido alterada em assembleia, por no mínimo dois terços dos condôminos.

Segundo o STJ, a exploração econômica dos imóveis não caracteriza a definição original, por isso precisa passar pela avaliação dos condôminos, tendo os 2/3 em questão para decisão final.

O colegiado decretou, por maioria dos votos, e unifica o entendimento jurídico de tal prática.

STJ
O caso teve origem em processo no qual a proprietária de um apartamento buscava garantir o direito de destiná-lo a estadias de curta duração, sem necessidade de aprovação em assembleia, ao passo que o condomínio alegava que essa destinação, além de não estar prevista em convenção, afastava o caráter residencial do prédio. A empresa Airbnb atuou como interessada na ação.

O que diz a decisão:

De acordo com a Justiça, estadias de curta temporada não se enquadram como locação nem como hotelaria, mas os contratos intermediados por sistemas como o Airbnb não se enquadram propriamente nem como contratos de locação residencial nem como contratos de hospedagem em hotéis, motivo pelo qual podem ser considerados contratos atípicos.

“O meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio. É irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas digitais (de que é exemplo o Airbnb), imobiliárias, panfletos afixados nas portarias dos edifícios ou anúncios em classificados. Assim, tanto um contrato de locação residencial por temporada, quanto um contrato de hospedagem, podem ser firmados por plataforma digital, sem que sua natureza jurídica reste descaracterizada”, explicou a ministra Nancy Andrighi.

Código Civil: condôminos têm o dever de respeitar a destinação do empreendimento

Nancy Andrighi destacou que, nos termos do artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil (CC), é dever dos condôminos dar às partes do empreendimento a mesma destinação da edificação – ou seja, “se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial”.

Ainda de acordo com a ministra, o artigo 1.351 do CC define que a mudança de destinação de edifício ou unidade imobiliária exige a aprovação por dois terços dos condôminos.